Condono edilizio e premialità volumetriche alla luce delle recenti novità apportate dalla L. 30 dicembre 2025, n. 199
Con l’entrata in vigore della L. 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), il legislatore statale ha introdotto novità di particolare rilievo in tema di premialità volumetriche con riferimento agli immobili oggetto di condono edilizio.
La nuova formulazione dell’art. 5 co. 10 d.l. 13 maggio 2011, n. 70, conv. con mod. dalla L. 12 luglio 2011, n. 106, così come modificata dall’art. 1 co. 23 della Legge di Bilancio, difatti, prevede espressamente che: «Gli interventi di cui al comma 9 non possono riferirsi ad edifici abusivi o siti nei centri storici o in aree ad inedificabilità assoluta, con esclusione degli edifici per i quali sia stato rilasciato o conseguito il titolo abilitativo edilizio in sanatoria, anche ai sensi della legge 28 febbraio 1985, n. 47, della legge 23 dicembre 1994, n. 724, e del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2003, n. 326».
Il riferimento riguarda gli «interventi di demolizione e ricostruzione che prevedano: a) il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva rispetto a quella preesistente come misura premiale; b) la delocalizzazione delle relative volumetrie in area o aree diverse; c) l’ammissibilità delle modifiche di destinazione d’uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari; d) le modifiche della sagoma necessarie per l’armonizzazione architettonica con gli organismi edilizi esistenti», volti ad «incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente nonché [a] promuovere e agevolare la riqualificazione di aree urbane degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di edifici a destinazione non residenziale dismessi o in via di dismissione ovvero da rilocalizzare» (art. 5 co. 9 d.l. 70/2011).
A differenza della formulazione precedente – che contemplava unicamente gli «edifici per i quali sia stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio in sanatoria» – il nuovo testo normativo include espressamente, ai fini del riconoscimento di premialità volumetriche, anche gli immobili condonati.
La rilevanza di tale modifica assume particolare rilievo se si considera che, nel panorama giurisprudenziale, si è recentemente affermato un orientamento particolarmente restrittivo in ordine alla possibilità di valorizzare i volumi oggetto di condono edilizio ai fini della realizzazione di interventi diversi dalla manutenzione ordinaria e straordinaria e dal risanamento conservativo.
Su questa linea, con sentenza 22 gennaio 2025, n. 482 il Consiglio di Stato ha escluso che il condono edilizio possa rendere «l’opera condonata legittima», precisando che gli effetti di tale provvedimento straordinario sarebbero limitati ad evitarne la demolizione e a consentire il trasferimento – e, dunque, la circolazione giuridica – del bene. Dovrebbero, pertanto, «ritenersi ammissibili, sui beni oggetto di condono edilizio, solo gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e risanamento conservativo».
Sul tema si è altresì espressa la Corte costituzionale (sent. 23 luglio 2024, n. 142), che – con specifico riferimento al tema delle premialità volumetriche – all’art. 5 co. 10 d.l. n. 70 del 2011, ha affermato che l’art. 5 co. 10 d.l. 70/2011 «esclude la realizzabilità negli immobili abusivi, ad eccezione di quelli per cui sia stato rilasciato il titolo abilitativo in sanatoria, di tutti gli interventi eccezionali» sulla base del presupposto per cui il riferimento al titolo in sanatoria dovrebbe interpretarsi in senso restrittivo e dovrebbe riferirsi «esclusivamente all’«accertamento di conformità» di cui all’art. 36 t.u. edilizia».
È evidente che, con le modifiche introdotte dalla nuova Legge di Bilancio, tale impostazione non trova più appiglio normativo, dovendosi, dunque, ritenersi in via di superamento.
La nuova formulazione dell’art. 5 co. 10 ha, difatti, già trovato i primi riscontri in giurisprudenza: con sentenza 9 gennaio 2026, n. 19, il TAR Emilia-Romagna, richiamando espressamente la nuova impostazione dell’art. 5 co. 10 d.l. 70/2011, ha evocato «l’equiparazione, quanto al regime edilizio, tra immobile oggetto di condono e immobile ab initio legittimo».
La sentenza del TAR Emilia-Romagna costituisce la prima applicazione della norma di bilancio, ciò che induce a ritenere che essa possa costituire l’incipit di un orientamento giurisprudenziale maggiormente aderente alle finalità proprie del condono, tale da evitare incertezze applicative a distanza di molti anni dal rilascio dei titoli abilitativi di sanatoria.
Mario Lavatelli
Domiziana Contin