L’interesse ad agire del singolo condomino nell’impugnazione del condono edilizio: quando e perché è possibile

Il condono edilizio è una misura straordinaria che, in determinati periodi, ha consentito di regolarizzare opere realizzate senza titolo e in difformità, previo pagamento dell’oblazione e nel rispetto di presupposti e limiti rigorosi. Proprio perché stabilizza la situazione edilizia, in ambito condominiale può incidere non solo su chi ha presentato l’istanza, ma anche sulla fruibilità delle parti comuni, sul decoro e sul valore complessivo dell’edificio.

Il caso più ricorrente è quello del condomino che scopre il condono di un intervento che coinvolge, direttamente o indirettamente, il fabbricato comune: ampliamenti sul cortile o sul giardino, verande, chiusure di spazi destinati all’uso collettivo, opere su coperture e pluviali, o interventi che alterano sagoma e percezione dell’edificio.

La domanda è se il singolo possa impugnare il provvedimento comunale anche senza un’iniziativa assembleare.

La risposta ruota attorno alle condizioni dell’azione nel processo amministrativo: oltre alla legittimazione, occorre un interesse ad agire concreto e attuale. L’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 22/2021 ha riaffermato la distinzione e l’autonomia tra le due condizioni dell’azione chiarendo che, in ogni caso, è necessario ricorrano entrambi. In particolare, la Plenaria ha affermato che la vicinitas può fondare la legittimazione, ma non vale da sola ed in automatico a soddisfare anche l’interesse. Quest’ultimo, infatti, coincide con uno specifico pregiudizio che il ricorrente abbia effettivamente subito, o stia subendo. a causa dell’opera condonata. Dunque, l’annullamento richiesto deve poter produrre “un effetto di ripristino concretamente utile … e non meramente emulativo”. In altri termini, non basta il dissenso astratto verso l’abuso, ma occorre motivare perché il condono incide su una situazione giuridica o su un bene della sfera del ricorrente.

Nel contesto condominiale la prova del pregiudizio è spesso più agevole, perché la prossimità è intrinseca alla compresenza nell’edificio e alla comproprietà pro quota delle parti comuni, facilitando la prova del pregiudizio.

Proprio muovendo dai criteri della Plenaria, una giurisprudenza successiva ha riconosciuto che l’interesse del condomino può radicarsi in pregiudizi non solo materiali, quali ad esempio infiltrazioni o alterazioni funzionali, ma anche nella compromissione del decoro o del valore architettonico dell’edificio ove l’intervento regolarizzato determini un concreto peggioramento apprezzabile oppure un deprezzamento dell’immobile.

Quando poi l’opera insiste su un bene comune o ne sottrae l’utilità collettiva, il pregiudizio si rende ancora più evidente in quanto l’impugnazione mira ad evitare che il condono consolidi una situazione lesiva dell’equilibrio dei diritti condominiali. In questa prospettiva, una giurisprudenza amministrativa ha richiamato principi affermati anche in sede civile, valorizzando la possibilità per il singolo condomino di agire a tutela dei propri diritti di comproprietario sulle parti comuni, senza che la tutela sia riservata all’amministratore.

La giurisprudenza amministrativa ha chiarito altresì il nodo istruttorio tipico dei condoni in ambito condominiale stabilendo che il Comune deve verificare che colui che chiede il condono edilizio abbia una disponibilità giuridica idonea, soprattutto se l’intervento riguarda beni comuni. Per tale ragione e la regolarizzazione deve ritenersi inammissibile in assenza di ogni elemento di prova circa il consenso degli altri comproprietari, diversamente l’amministrazione finirebbe per legittimare una sostanziale appropriazione di spazi condominiali da parte del singolo.

In conclusione, l’impugnazione del condono da parte del singolo condomino è ammissibile quando, secondo il criterio tracciato dall’Adunanza Plenaria, l’opera condonata gli arrechi un pregiudizio concreto e attuale in quanto solamente in tale caso il ricorso è giustificato dall’utilità reale del ripristino e non da una contestazione meramente oppositiva.

Vincenzo Latorraca

Ana Maria Vacaru