Mutamenti di destinazione d’uso “verticali” e oneri di urbanizzazione alla luce del recente intervento della Corte costituzionale sui limiti della potestà regionale

Con il D.L. 29 maggio 2024, n. 69, c.d. Decreto “Salva Casa”, convertito in L. 24 luglio 2024, n. 105, il legislatore statale è intervenuto sull’art. 23-ter del d.P.R. 380/2001, introducendo misure di semplificazione in materia di mutamento di destinazione d’uso, finalizzate a favorire il riuso del patrimonio edilizio esistente, assicurando, al contempo, una maggiore uniformità applicativa sul territorio nazionale.

Particolare rilievo sotto questo profilo è assunto dal disposto di cui al neo-introdotto comma 1-quater, che disciplina l’ipotesi di cambio di destinazione d’uso tra diverse categorie funzionali, purché ricadenti nelle zone A) (centro storico), B) (zone totalmente o parzialmente edificate diverse dai centri storici) e C) (zone destinate a nuovi complessi insediativi) di cui all’art. 2 del D.M. 1444/1968 (cambio di destinazione d’uso cd. “verticale”), stabilendo espressamente che in tal caso: «il mutamento di destinazione d’uso non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale […] né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi […]. Resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria».

La richiamata disciplina è stata recentemente oggetto di pronuncia da parte della Corte costituzionale che, con sent. 30 aprile 2026, n. 61, ha chiarito i limiti della potestà legislativa regionale in ordine alla previsione di oneri di urbanizzazione ulteriori rispetto a quelli espressamente richiamati dalla norma in esame.

La pronuncia trae origine dal giudizio di legittimità costituzionale relativo a specifiche disposizioni della Legge regionale 20 agosto 2025, n. 51, adottate da Regione Toscana in attuazione del Salva Casa e ritenute in contrasto con il nuovo art. 23-ter T.U. Edilizia nella misura in cui mantengono fermo l’obbligo per il richiedente di corrispondere, oltre agli oneri di urbanizzazione secondaria, anche quelli di urbanizzazione primaria.

Nel ribadire che la disciplina degli oneri di urbanizzazione rientra tra i principi fondamentali della materia governo del territorio ex art. 117 co. 3 Cost. e che tali oneri costituiscono «corrispettivi di diritto pubblico volti a compensare la collettività del nuovo carico urbanistico quale maggiore dotazione di servizi che l’opera assentita andrà a generare», difatti, essa ha affermato il principio generale secondo cui: «La determinazione degli oneri […] non può che essere regolata da un criterio di uniformità sull’intero territorio nazionale, così come non può che essere disciplinata in modo uniforme la deroga o la riduzione dell’importo previsto».

Ne deriva che la previsione di cui all’art. 23-ter co. 1-quater, nel mantenere ferma la debenza dei soli oneri di urbanizzazione secondaria, esclude implicitamente quelli di urbanizzazione primaria.

Tale lettura si giustifica alla luce della funzione propria degli oneri di urbanizzazione primaria, correlati alla realizzazione o al potenziamento delle opere infrastrutturali essenziali.

Nei mutamenti di destinazione d’uso cd. verticali disciplinati dall’art. 23-ter co. 1-quater, il legislatore prende, invece, in considerazione immobili collocati in aree già urbanizzate, nelle quali tali opere risultano già presenti.

Per tale ragione, come affermato dalla Consulta, l’esclusione degli oneri primari trova la propria ratio nella circostanza che i mutamenti di destinazione d’uso considerati «avvengono in zone urbanizzate e nelle quali le opere di urbanizzazione primaria sono, dunque, già state realizzate».

Resta, al contrario, ferma la debenza degli oneri di urbanizzazione secondaria, ove previsti dalla legislazione regionale, in quanto riferiti al costo sociale del nuovo assetto funzionale ed alla maggiore domanda di servizi collettivi generata dalla diversa destinazione d’uso.

In definitiva, la pronuncia assume portata sistematica poiché riconduce il regime economico dei cambi d’uso “verticali” ad un criterio uniforme su tutto il territorio nazionale: la legislazione regionale può intervenire nei limiti consentiti dall’art. 23-ter, ma non può legittimamente imporre la corresponsione di oneri non richiamati dalla normativa statale.

In caso contrario, verrebbero compromesse non soltanto le finalità di semplificazione perseguite dal nuovo art. 23-ter T.U. Edilizia, ma altresì l’esigenza, imprescindibile, di garantire un regime contributivo uniforme sull’intero territorio nazionale, che la Corte costituzionale individua quale principio fondamentale della disciplina degli oneri di urbanizzazione, evidenziando come «La determinazione degli oneri […] non può che essere regolata da un criterio di uniformità sull’intero territorio nazionale, così come non può che essere disciplinata in modo uniforme la deroga o la riduzione dell’importo previsto».

Mario Lavatelli

Domiziana Contin